关于我县贯彻执行《河南省物业管理条例》情况的调研报告
主任、各位副主任、各位委员：
根据县人大常委会年初工作安排，人大城建环保委组织部分委员和代表成立调研组，对我县贯彻执行《河南省物业管理条例》(以下简称《条例》)情况进行调研。9月18日，调研组在常委主任范东升的带领下，实地查看了两个物业小区，接着又在赤城办事处召开座谈会，听取了县住建局等相关单位工作汇报，收集了物业公司、业主代表、社区居委会的意见和建议，随后到有关物业管理单位查阅了相关资料。现将调研情况报告如下：
一、基本情况
截止2019年8月，我县已登记备案的物业服务企业有23家，从业人员592人，物业管理项目40个，物业小区管理面积330万平方米，小区已成立业主委员会18家。
二、工作情况
《河南省物业管理条例》自2018年1月1日施行以来，县政府及相关部门能履职尽责，不断加强物业管理，规范物业服务行为，提升物业监管能力，着力维护业主，物业服务企业及物业管理各方的合法利益，物业管理工作取得初步成效。
（一）加大法律的宣传力度。围绕《条例》内容，利用小区LED显示屏、宣传横幅、移动展板等对《条例》进行广泛宣传。开展《条例》实施1周年宣传日活动，制作宣传展板，设立咨询台，面对面向市民解读《条例》，促进了广大市民了解自身的权利和义务，增强了物业服务企业、物业从业人员和广大业主的法律意识。
（二）促成业委会组建运转。按照《条例》规定，出台了《业主委员会成立及运作指导办法》，建成小区所在街道办事处、社区积极履职，协调指导符合条件的小区组建业主大会、业主委员会，正确引导业主委员会积极运转，发挥作用，提升小区自我管理水平。目前全县已有18个小区成立了业主委员会。
（三）职能部门积极履职尽责。县政府多次召开全县物业管理工作会议，出台了《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》，明确了部门职责，细化了责任分工，实现了物业管理有规可依，有章可循。监督检查卓有成效，县住建部门牵头开展“全县物业管理信访投诉案件治理”“物业管理消防防火安全专项巡查”，协调解决信访投诉65起，装修装饰案件10起，县市场监管部门组织开展“物业乱收费投诉举报集中治理”“商城县物业整治百日行动”等，查处违规收费企业7家，退还业主多收价款14.37万元，收缴县财政2.4万元，有力的规范了物业服务行为，化解了物业管理突出问题，维护了广大业主合法权益。
三、存在问题
经走访调研发现，目前我县小区物业管理还存在以下突出问题：
（一）小区基础设施不配套。小区公共服务设施不足，与居民生活需求不相配套，例如一些小区建设时间较长、基础设施标准较低，损坏严重，后期维护滞后；部分小区停车位紧缺，配备不到位，少数业主破坏绿地私建停车位；个别小区下水道堵塞，房顶漏水，甚至存在私拉电线充电、损毁消防设施等问题，部分业主反映较为强烈。
（二）物业服务水平不高。目前我县现有物业服务行业尚处于起步阶段，制度不健全，管理不规范，缺乏品牌意识，重收费，轻服务；重形式，轻内容，管理能力不强，市场竞争力弱。服务工作侧重于安保，且从业人员流动性大，素质参差不齐，在业主普遍关注的“环境卫生维持、便民服务、优良居住环境”等重要领域服务较为滞后，服务水平不高。同时，由于缺乏有效的监督机制，在公开物业经费使用、接受业主监督等方面做的不到位，导致业主不认可，物业收费困难，形成了“收费难、服务差”的恶性循环。
（三）业主委员会作用缺失。通过走访调研发现，虽然目前已有18个小区成立了业主委员会，但由于在业委会具体实践中缺乏成熟、完善、科学的配套运行机制，业委会成员职责不清，业委会活动不规范，同时由于业主委员会组成人员都是无薪酬的志愿者，没有专项经费，业委会成员多为退休干部或某些单位行政人员、企业负责人，前者因年迈体弱无力管理，后者因工作繁忙无心管理，导致一些业委会组织长期处于瘫痪状态，形同虚设，作用发挥有限。
（四）物业管理体制尚未理顺。在建设机制上，目前小区开发建设要以住建部门监管为主，社区居委会管理小区的主体地位尚未明确，小区所在地街道及其居委会在建设过程中均未提前介入监管，小区建成验收、移交等缺乏具体规定和严格程序，导致小区规划设计之初就产生了环卫、消防、绿化、道路、停车位、管理用房等公共设施建设不到位、质量不高等问题。在运行机制上，业主委员会、社区居委会与物业服务企业沟通协调不畅，职责不明，导致各说各话、各自为政，难以形成合力。
四、几点建议
物业管理是社会治理体系中十分重要的工作环节，物业管理工作的好坏与城市环境治理、城市文明建设、信访稳定、治安防范等重点工作密切相关，要以贯彻落实《条例》为契机，有的放矢搞好宣传，不折不扣抓好抓实，不断提升城市管理水平，切实增强居民生活的幸福感、获得感。结合我县实际，我们就进一步贯彻落实《条例》提出三点建议：
（一）充分发挥“政府监管”作用，确保“管”的顺。着力在监管机制上下功夫，把关“规划、建设、管理”三个环节，建立健全机制，推动物业管理顺畅高效，一是建立城区综合规划机制。政府部门要把小区建设纳入城市总体规划，结合城区发展、棚户区改造、学区分配、人口分流等方面合理规划，在环卫、消防、绿化、道路等领域统筹配置，提升城区建设水平。二是建立小区建设、验收、移交制度。进一步明确住建部门对建筑质量和规划监管的双重职责和小区所在地居委会提前介入建设阶段的全面监管责任，落实开发商质量与规划建设双重主体责任，实行严格的“黑名单”制度，为物业管理减少历史遗留问题。三是建立职责明确的物业管理机制。按照“属地管理、条块结合”的原则，县政府负总责，县住建部门要加强对物业管理行业的监管和指导，财政部门要定期做好住宅专项维修资金的拨付和监管，公安、城市管理、市场监管、消防、人防等政府职能部门分工协作、密切配合、各负其责，加大执法监管力度，对小区内治安、消防、违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、环境污染以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，依法查处，维护物管区域正常的公共管理秩序。街道办事处要负责组织开展本辖区物业管理工作，社区居委会要把小区管理纳入社区管理，切实形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作格局。
（二）充分发挥“企业自主”作用，确保“管”的实。市场在资源配置中起决定性作用，要坚持“市场运作、企业经营”，发展市场竞争作用，推动物业管理在优胜劣汰中做实做细，提升服务竞争力。一是成立物业管理协会。发挥行业协会规范、管理、培训业主的作用，推动物业管理规范化建设，力争通过3至5年时间的努力，使大部分小区物业管理工作规范有序。二是实施品牌战略。由住建部门牵头，在全县范围组织开展评选“星级物业服务企业”“优秀住宅示范小区”等活动，通过示范带动，逐步建成一批“环境优良、服务优质”的示范性星级物业管理小区，不断满足群众对高档规范物业的需求。三是创新管理模式。推动互联网与物业管理深度融合，通过建立物业服务公众号、业主微信群等方式，及时发布服务信息，公示小区设施维护、物业经费使用情况，充分保障业主的知情权，切实以优质的服务赢得业主好评。
（三）充分发挥“业主自治”作用，确保“管”的好。物业管理好不好，小区业主最有发言权。作为集体居住的共同区域，必须充分发挥业主的自治作用，共建共治共享，才能推动物业服务在良性轨道上行稳致远。一是规范业主委员会管理。进一步建立业主委员会组成标准、任职条件、产生程序、任职时间等组织制度，明确业主委员会管理职责、权限、范围，明析业主委员会与业主、物业企业和居（村）委会之间的工作关系，定期召开业主大会，切实发挥业主委员会作用。二是发挥业主代表示范作用。把热心社区公益事业，具有强烈责任感和广泛代表性的群众选举到业主委员会中来，真正代表业主履行职责，在专项维修资金使用、物业企业账务监督发挥作用，推动物业服务健康有序发展。三是开展志愿服务活动。组建小区志愿服务队、爱心队，组织开展文明创建、清洁家园、扶贫济困等志愿活动，引导广大业主积极参与小区管理，与物业管理形成良性互动，真正把小区建设成幸福和谐的美好家园。
根据县人大常委会年初工作安排，人大城建环保委组织部分委员和代表成立调研组，对我县贯彻执行《河南省物业管理条例》(以下简称《条例》)情况进行调研。9月18日，调研组在常委主任范东升的带领下，实地查看了两个物业小区，接着又在赤城办事处召开座谈会，听取了县住建局等相关单位工作汇报，收集了物业公司、业主代表、社区居委会的意见和建议，随后到有关物业管理单位查阅了相关资料。现将调研情况报告如下：
一、基本情况
截止2019年8月，我县已登记备案的物业服务企业有23家，从业人员592人，物业管理项目40个，物业小区管理面积330万平方米，小区已成立业主委员会18家。
二、工作情况
《河南省物业管理条例》自2018年1月1日施行以来，县政府及相关部门能履职尽责，不断加强物业管理，规范物业服务行为，提升物业监管能力，着力维护业主，物业服务企业及物业管理各方的合法利益，物业管理工作取得初步成效。
（一）加大法律的宣传力度。围绕《条例》内容，利用小区LED显示屏、宣传横幅、移动展板等对《条例》进行广泛宣传。开展《条例》实施1周年宣传日活动，制作宣传展板，设立咨询台，面对面向市民解读《条例》，促进了广大市民了解自身的权利和义务，增强了物业服务企业、物业从业人员和广大业主的法律意识。
（二）促成业委会组建运转。按照《条例》规定，出台了《业主委员会成立及运作指导办法》，建成小区所在街道办事处、社区积极履职，协调指导符合条件的小区组建业主大会、业主委员会，正确引导业主委员会积极运转，发挥作用，提升小区自我管理水平。目前全县已有18个小区成立了业主委员会。
（三）职能部门积极履职尽责。县政府多次召开全县物业管理工作会议，出台了《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》，明确了部门职责，细化了责任分工，实现了物业管理有规可依，有章可循。监督检查卓有成效，县住建部门牵头开展“全县物业管理信访投诉案件治理”“物业管理消防防火安全专项巡查”，协调解决信访投诉65起，装修装饰案件10起，县市场监管部门组织开展“物业乱收费投诉举报集中治理”“商城县物业整治百日行动”等，查处违规收费企业7家，退还业主多收价款14.37万元，收缴县财政2.4万元，有力的规范了物业服务行为，化解了物业管理突出问题，维护了广大业主合法权益。
三、存在问题
经走访调研发现，目前我县小区物业管理还存在以下突出问题：
（一）小区基础设施不配套。小区公共服务设施不足，与居民生活需求不相配套，例如一些小区建设时间较长、基础设施标准较低，损坏严重，后期维护滞后；部分小区停车位紧缺，配备不到位，少数业主破坏绿地私建停车位；个别小区下水道堵塞，房顶漏水，甚至存在私拉电线充电、损毁消防设施等问题，部分业主反映较为强烈。
（二）物业服务水平不高。目前我县现有物业服务行业尚处于起步阶段，制度不健全，管理不规范，缺乏品牌意识，重收费，轻服务；重形式，轻内容，管理能力不强，市场竞争力弱。服务工作侧重于安保，且从业人员流动性大，素质参差不齐，在业主普遍关注的“环境卫生维持、便民服务、优良居住环境”等重要领域服务较为滞后，服务水平不高。同时，由于缺乏有效的监督机制，在公开物业经费使用、接受业主监督等方面做的不到位，导致业主不认可，物业收费困难，形成了“收费难、服务差”的恶性循环。
（三）业主委员会作用缺失。通过走访调研发现，虽然目前已有18个小区成立了业主委员会，但由于在业委会具体实践中缺乏成熟、完善、科学的配套运行机制，业委会成员职责不清，业委会活动不规范，同时由于业主委员会组成人员都是无薪酬的志愿者，没有专项经费，业委会成员多为退休干部或某些单位行政人员、企业负责人，前者因年迈体弱无力管理，后者因工作繁忙无心管理，导致一些业委会组织长期处于瘫痪状态，形同虚设，作用发挥有限。
（四）物业管理体制尚未理顺。在建设机制上，目前小区开发建设要以住建部门监管为主，社区居委会管理小区的主体地位尚未明确，小区所在地街道及其居委会在建设过程中均未提前介入监管，小区建成验收、移交等缺乏具体规定和严格程序，导致小区规划设计之初就产生了环卫、消防、绿化、道路、停车位、管理用房等公共设施建设不到位、质量不高等问题。在运行机制上，业主委员会、社区居委会与物业服务企业沟通协调不畅，职责不明，导致各说各话、各自为政，难以形成合力。
四、几点建议
物业管理是社会治理体系中十分重要的工作环节，物业管理工作的好坏与城市环境治理、城市文明建设、信访稳定、治安防范等重点工作密切相关，要以贯彻落实《条例》为契机，有的放矢搞好宣传，不折不扣抓好抓实，不断提升城市管理水平，切实增强居民生活的幸福感、获得感。结合我县实际，我们就进一步贯彻落实《条例》提出三点建议：
（一）充分发挥“政府监管”作用，确保“管”的顺。着力在监管机制上下功夫，把关“规划、建设、管理”三个环节，建立健全机制，推动物业管理顺畅高效，一是建立城区综合规划机制。政府部门要把小区建设纳入城市总体规划，结合城区发展、棚户区改造、学区分配、人口分流等方面合理规划，在环卫、消防、绿化、道路等领域统筹配置，提升城区建设水平。二是建立小区建设、验收、移交制度。进一步明确住建部门对建筑质量和规划监管的双重职责和小区所在地居委会提前介入建设阶段的全面监管责任，落实开发商质量与规划建设双重主体责任，实行严格的“黑名单”制度，为物业管理减少历史遗留问题。三是建立职责明确的物业管理机制。按照“属地管理、条块结合”的原则，县政府负总责，县住建部门要加强对物业管理行业的监管和指导，财政部门要定期做好住宅专项维修资金的拨付和监管，公安、城市管理、市场监管、消防、人防等政府职能部门分工协作、密切配合、各负其责，加大执法监管力度，对小区内治安、消防、违章停车、违法搭建、占用绿地、无照经营、环境污染以及装饰装修中擅自改变房屋结构等违法行为，依法查处，维护物管区域正常的公共管理秩序。街道办事处要负责组织开展本辖区物业管理工作，社区居委会要把小区管理纳入社区管理，切实形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作格局。
（二）充分发挥“企业自主”作用，确保“管”的实。市场在资源配置中起决定性作用，要坚持“市场运作、企业经营”，发展市场竞争作用，推动物业管理在优胜劣汰中做实做细，提升服务竞争力。一是成立物业管理协会。发挥行业协会规范、管理、培训业主的作用，推动物业管理规范化建设，力争通过3至5年时间的努力，使大部分小区物业管理工作规范有序。二是实施品牌战略。由住建部门牵头，在全县范围组织开展评选“星级物业服务企业”“优秀住宅示范小区”等活动，通过示范带动，逐步建成一批“环境优良、服务优质”的示范性星级物业管理小区，不断满足群众对高档规范物业的需求。三是创新管理模式。推动互联网与物业管理深度融合，通过建立物业服务公众号、业主微信群等方式，及时发布服务信息，公示小区设施维护、物业经费使用情况，充分保障业主的知情权，切实以优质的服务赢得业主好评。
（三）充分发挥“业主自治”作用，确保“管”的好。物业管理好不好，小区业主最有发言权。作为集体居住的共同区域，必须充分发挥业主的自治作用，共建共治共享，才能推动物业服务在良性轨道上行稳致远。一是规范业主委员会管理。进一步建立业主委员会组成标准、任职条件、产生程序、任职时间等组织制度，明确业主委员会管理职责、权限、范围，明析业主委员会与业主、物业企业和居（村）委会之间的工作关系，定期召开业主大会，切实发挥业主委员会作用。二是发挥业主代表示范作用。把热心社区公益事业，具有强烈责任感和广泛代表性的群众选举到业主委员会中来，真正代表业主履行职责，在专项维修资金使用、物业企业账务监督发挥作用，推动物业服务健康有序发展。三是开展志愿服务活动。组建小区志愿服务队、爱心队，组织开展文明创建、清洁家园、扶贫济困等志愿活动，引导广大业主积极参与小区管理，与物业管理形成良性互动，真正把小区建设成幸福和谐的美好家园。
城建环保委
2019年9月